美国房地产中的估价(Appraisal)

在对影响市价的因素和现状做了分析后,整理出对资产价值的看法。

美国的资产评估经过百年的自行发展,于 1989 年联邦政府制定了第一部资产评估法律,首版专业评估统一准则是 1987 年由美国资产评估促进会 (AF)的特别委员会制定的 USPAP, 为全美资产评估执业的统一准则,1989 年评估准则委员会(ASB)成立时,颁布为第一个准则。

USPAP每年修 改、发布一次。美国的资产评估发展过程,有以下几点值得我们思考:

  1. 执业资格强调执业经历,本科学历,考试强调与评估紧密相连的学科。如基本评估原理应用、市场分析、成本分析、评估报告的撰写等。评估师分为临时、初、 中、高四等。
  2. 资产评估准则强调执业道德、评估方法和技术技巧,评估数据收集和修正。
  3. USPAP标准对评估复核、咨询规定了程序。

估价师(Appraiser)

Appraiser 和 Appraisal 之间的关系是什么。这个 2 个单词都是名词,Appraiser(估价师)主要目的是出具 Appraisal。

Appraisal(估价)通常是一个基于当前房地产价格,并且综合各种存在的因素进行综合评估的结果。这个结果通常对房产能否正常成交起到很大的影响作用,所以很多时候还是需要对整个过程进行一些了解。

Appraiser 的判断通常也是非常重要的,并不是所有人的判断都是一致的,通常在这里还会有一个偏差,这个偏差一般来说都不会太大,所以如果你觉得你的 Appraiser 估价太低或者太高了,你可能会希望找另外一个 Appraiser 来进行估计,一般来说可能是会有一些偏差的,但是这个偏差不会太大。如果偏差太大就说明 Appraiser 给出的数据是不准确的。

Appraisal 需要考虑的因素

Appraisal 的成本

每次估价的成本通常在 500 美元左右。

这个费用可高可低,这个费用通常是买家出的,通常也是由于买家的贷款金融机构指定的。

在 Appraisal 的过程中,买家和卖家通常都没有办法决定谁来进行实际上的操作,只能由贷款的金融机构指定时间和人。

Appraisal 报告的时间

从 Offer 到进行 Appraisal 完成,这个时间通常在 2 周左右。

如果贷款机构指定的 Appraiser 比较靠谱的,通常会在 Appraiser 出现在现场后的的 2 到 3 天出结果。贷款的金融机构会在拿到 Appraisal 的结果后决定放款金额。

如果 Appraisal 的金额过低,那么银行是不会按照合同的价格进行放款的,银行只会按照 Appraisal 的结果进行放款,那么在这里就会和合同价格存在一个差额,这个差额要不就是买家自己补上,要不卖家降价,要不各退一步。如果双方互不相让的话,那么合同将会被终止,买家可以拿回所有的保证金存款。

当然在买家拿回所有的保证金的前提是合同中没有写有关 Appraisal 出现价格差的处理情况是什么样的,或者说需要给卖家补偿,或者买家可以接受的价格差是多少,如果这些条款已经写明在了合同中了,并且满足合同的条件,那么合同将会被继续执行。

Appraisal 和地税

Appraisal 和地税的价格之间没有任何关系,银行也不会将 Appraisal 的结果通常当地的市政。

市政系统通常有一套自己的价格评估体系,他们会在一年或者几年的时间内评估一次。Appraisal 通常是个人和金融机构直接的关系,不会影响到你的地税。

影响 Appraisal 的因素

影响 Appraisal 的因素有很多。但大部分情况下就是房屋的使用面积是多少,地下室情况如何,地下室是否完成装修,有多少房间和在一定范围内的相同面积或者差不多的房子在近期的实际成交价格是多少。

如果你的房屋整体面积不大,那么通常不会太高,因为影响 Appraisal 一个非常非常重要的因素就是使用面积,如果你的地下室没有装修,那么你可以考虑装修下地下室,这个会将使用面积增加不少。同时房产内部的配置情况也会有所影响,比如说硬质地板比地毯的估价结果通会高一些。