美国土地产权协会(ALTA Settlement Statement)

ALTA 是美国土地产权协会(American Land Title Association/ALTA) 的简称。这个组织是由产权保险公司、房地产服务及经纪人组成的全国性协会。该协会使用标准的产权保险表格。

在实际交易的过程中,ALTA 并不指的是 American Land Title Association 而是 American Land Title Association 定义的 Settlement Statement 表格。

在房地产最后过户的时候可能会使用一个称为 ALTA 的表格,这个表格的完整名称为:ALTA Settlement Statement,这个文件中对交易的支出和金额做出了标记。这个不是完整意义上的强制性法律文书,但是大部分情况都会用到,通常也会作为 HUD-1 的一个补充。

HUD-1 和 ALTA 以及 Closing Disclosure

Hud-1 目前通常被用来作为房地产交易的主要法律文书文件,目前主要是用在现金交易的时候会要求直接签署一个 HUD-1 的报表。

Closing Disclosure (过户说明文件)最早是在 2015 年10月3日生效的,这个文书主要的目的是告诉买家需要注意和限制的一些东西。

ALTA 并不是为了替代 Closing Disclosure 使用,但 ALTA 将会对本次交易的相关费用,明细进行了列表,通常房地产经纪人将会在交易的完成后收到这个 ALTA,如果是现金交易的话,房地产经纪人就会收到 HUD-1。

ALTA 模板

ALTA 是 American Land Title Association 的简称,因此 American Land Title Association 提供的模板基本上就被称为 ALTA 了。

American Land Title Association 的官方网址为:ALTA - TILA-RESPA Integrated Disclosure (TRID) Resource Center

很多人可能都不会认真阅读上面的内容,其实最主要的还是左边的金额和右边的金额要对得上。

对买家来说,需要了解到要出多少钱,包括在房价款之外的费用都有些什么,有可能卖方会补偿一些什么给你。

对卖家来说,需要了解到能收入多少,交易过程中支付的费用是多少,支付给经纪人的佣金是多少,在这个时候佣金不会是比例,通常会是一个具体的数字了。

什么时候提供

ALTA 和 HUD-1 提供的时间是相同的,通常会在过户前的 1 到 3 天。

买卖双方都会有几天的时间来了解自己的费用情况,对买方来说,需要根据 ALTA 上提供的金额来准备最后的银行支票了。

在实际的过程中,我们都尽量避免当天提供 ALTA,因为有时候银行的 Cashier’s check 有可能当天做不出来,尤其是在遇到周末的情况,但是买卖双方都着急完成交易的情况下。因此,在交易最后完成之前,负责过户的 Closing 公司都会提前告诉买家需要准备的 Cashier’s check 是多少钱,然后买家需要尽快到银行根据给出的金额开出 Cashier’s check。

千万不要拖到最后一天才去做 Cashier’s check,因为你永远不知道银行那边会出什么问题,因为金额过大,很多时候银行都需要进行电话核实等操作,还是比较费时的。