留置权(Lien)

如果在交易的房产遇到了留置权(Lien),这是所有人都不愿意遇到的。但也不会是是世界末日,下面我们就对 Lien 进行一些简要的阐述以帮助购房者能够理解。

如果要从定义上说,下面可能是复杂的定义:在现行美国立法中,有两部重要法律对lien加以定义,分别为美国《统一商法典》(Uniform Commercial Code)以及《美国法典》第11篇( Code of Laws of the United States of America,简称 U.S. Code,第11篇也被称为Bankruptcy Code,既《美国破产法》)。

很多人可能认为在美国买了房子所有的都是自己的,但事实上留置权可能像就像隐藏在海面下的礁石,在关键时候不合时宜的出现。

例如,在你看中一套非常满意的房子的时候,在最后 Title Search 的时候发现有留置权在上面,更糟糕的卖家可能自己都不知道。这种情况可能会导致交易无法进行,卖家无法按时出售,买家一脸懵逼。

什么是 Lien

Line 的中文翻译是留置权。

用土话来说就是你的东西被抵押了,债权人通过法律途径对现在的房产申请合理的冻结。在当前房地产或者资产进行处置的时候,会在交易的时候有限满足债权人的诉求。

比如说,你的贷款。如果你的房子不是全款的话,银行将会拿走你的 Deed,你会需要按月偿还贷款,在这里银行同时还会放一个留置权在上面,在你的资产被交易的时候,银行需要获得他们需要的资金。

留置权类型

留置权有很多类型,从大类上来说有 Voluntary 和 Involuntary 留置权。

这个可以从字面上来进行理解:Voluntary 就是自愿的,Involuntary 是非自愿的。

如果上面我们说的是贷款使用的 Lien 就是 Voluntary, 这种是你自愿申请的,银行不会主动的把 Lien 放到你的资产上,除非你主动申请。在你不履行义务的时候,债权人是有权强制拍卖,处置掉你的资产的。

我们买了房子,肯定是需要交税的,你的市政或者联邦税收而产生的 Lien 就是 Involuntary 的了。这个很简单就是这种 Involuntary 留置权是不以你的主观意志为转移的,只要你持有当前的资产,你就必须要缴纳税收,这种 Lien 不会因为你不愿意,或者不申请就不存在的。并且在资产进行交易的时候,Tax Lien 通常有最高的优先权。

针对上面的 2 个大类的留置权,我们可能会通常遇到下面的几种类型的留置权。

Tax Lien

通常这种这种留置权有最高的优先权,只要有交易,并且这种 Lien 存在的话,那么必须要先支付这笔资金。这种通常是由于未缴房产税而提交的税收留置权,包括当地财产税留置权以及美国国税局因错过联邦税款而提交的留置权。

Justice Lien

在美国在处理家庭关系,或者离婚,继承的时候通常是比较复杂的,因此有些时候可能还会有这种留置权的存在。判决留置权是由于法院判决你被欠对方的钱而导致的,它们可以包括与子女抚养费,未付信用卡债务和医疗费用相关的和解。

Construction Lien

当房主雇用承包商执行住房改善项目但未能支付他们的服务和材料费用时,会产生机械留置权。举例来说,房主的屋顶漏水了,房主找了一个装修公司来装修屋顶,花了好几万美元,但是房主可能因为没有钱了无法支付,或者因为其他什么原因拒绝支付,那么承包这个项目的公司就可以向法院申请以 Construction Lien。

这样在你对当前资产进行处置的时候,承包商就会通过这个 Lien 拿回来属于他们的资金。通常针对新房来说,建筑商可能也会申请建筑贷款,在这个时候也会有不同的留置权在当前的资产上。

房主们不太确定留置权是否属于他们的财产。

一个例外情况值得注意,如果你购买新建的房屋,承包商或分包商从未为他们的工作付款,他们可以在不通知购房者的情况下提出留置权。

留置权如何处理

如果在资产交易的过程中发现了 Lien,也不要紧张,这种情况会经常出现的,这个时候你需要找到当前这个交易涉及到的 Lien 是什么类型的 Lien。

如何查找留置权

留置权是一个公共记录的问题,所以很容易找出你的财产上是否有一个记录。在美国大多数州,您通常可以通过县级记录员、文员或评估员办公室在线搜索。如果自行查找留置权是免费的。 但您可能需要支付少量费用才能获得报告的复印件,这些费用因 Country (郡)而异。美国的司法管辖是通常是按照 County 来进行管辖的,这个和中国国内通常是政府管辖的情况有所不同。

在实际操作的过程中,这部分的搜索通常是由产权公司,也被称为过户公司,英文可能叫做 Closing Company。

在实际成交之前,买家通常都会找一个 Closing Company 来对相关文书,Title 进行查找,找到潜在可能出现的问题。通常留置权都是在这一步找到的。有些心急的买家通常希望自己去找留置权,当然这种情况也是可行的,这样做的好处是避免在最后通过 Closing Company 找到后会影响到交易,可能包括有交易终止,交易延期等等情况。实际操作过程中,不少买家会自己去查找下,但绝大部分还是都交由 Closing Company 来处理的。

留置权在很多时候也可能是因为错误的原因导致的。

比如说原来的债务已经偿还完成了,但是留置权还没有被撤销等原因,这个时候通常都会需要资产所有人提供偿还记录或者相关的文件到当地的相关机构来申请留置权撤销。

在实际操作的过程中,买家都会被要求购买一种叫做 Title Insurance 的保险,通常这种保险都会保障买房在后续遇到 Title 问题的时候,由保险公司承担相应的风险。

找到了 Lien 怎么办

所有人都不希望在交易的过程中找到 Lien。

通常如果遇到这种情况也不需要过度紧张,首先需要搞清楚找到的留置权是什么,金额有多少,卖方是否已经支付了,如果卖方已经支付了并且申请过撤销了,有没有 Release(撤销)的凭证。

如没有支付,那么需要了解没有支付的金额是多少,如何进行处理,由谁来进行支付。

通常你的 Agent 都会协助你解决这些问题,这个时候需要买方,Agent 和 Closing Company 合作了解更多的详细内容,并且给出合理的处置方法。

有可能是在交易的过程中,由卖方支付,也有可能是卖方要求买方支付这笔资金。当然买方也有权利去终止这笔交易,或者采取一种双方都能接受的方式来继续推进。在这个过程中通常有一些协调的过程,最主要的议题为这笔钱谁出,出多少。