美国 Foreclosure(法拍房)是如何定义的

Foreclosure,在房地产中的定义通常法拍房。实际上 Foreclosure 产生的原因就是房屋的所有人因为自己的原因导致违反了借款条约而被银行强制拿到市场上来销售的房产。

其中最主要的原因就是没有按时支付贷款。

Foreclosure

在 Foreclosure 的过程中,买方通常需要与债权人(银行)进行沟通,并且交易需要得到债权人的同意和许可,在这种交易过程中现金通常有更多的有时候,Foreclosure 的价格通常会比较低,但 Foreclosure 的房产可能有很多问题,对于首次购房者或者不具备修葺能力的人来说可能坑比较大。

Foreclosure 的阶段

通常债权人为了利益的最大化,针对出现问题的资产处理会有好几个阶段。

Foreclosure 的房产通常有 3 个阶段,这 3 个阶段的划分主要是根据时间的划分和谁持有这个房产的划分。

Pre-foreclosure

这个阶段主要是借款人出现了没有按时支付贷款的情况。

一般来说银行都不愿意走到 foreclosure 的这个步骤,因此银行也会给借款人一些宽限时间让借款人进行相关处理。

Notice of Delinquent (欠款通知)
这种情况通常是因为借款人没有按时还款,可能是忘记了,也可能是出差了没有来得及处理等。

在这个时候银行通常会给借款人发一个通知,通知借款人尽快还款。

Notice of Default(违约通知)
如果借款人经历过上面的通知后还置之不理,债权人通常就会发出违约通知,这个时候借款人如果及时偿还所有欠款,那么银行还是会通融的。

如果借款人这个时候没有足够的资金来偿还借款,或者市场价格调整,房价下降过快,借款人不愿意偿还欠款的话,借款人可以和银行商量进行 Short Sale。

Short Sale 的意思就是销售价格少于银行的债务,short 是 short 钱。

银行通常会运行借款人以这个价格出售,就算出售后的价格都没有办法偿还银行债务的话,银行通常有可能会免除借款人的债务,这个在 Mortgage Forgiveness Act 有规定。

Foreclosure

正式进入 Foreclosure 程序了。

银行就会发出拍卖通知 (Notice of Sale). 一般在通知发出 21 天后进行公开拍卖。

既然拍卖,买家就有可能占到很大的便宜,因为银行想尽快收回自己。但是买家的风险也相当大。

买家没有机会检查房子,对房子有无其他债主或是否欠税等一无所知,却要当场拍板,并付现金。房子过户后,银行不再负任何责任,买者自己担当所有的风险,大部分情况就是按照 ASIS 来卖。

Post-foreclosure

这时候银行也非常倒霉了,拍卖没有卖出去,Short Sale 也不行。

这个就是我们说的房子砸自己手里了。

银行当然不愿意在这个时候还天天拿着没有用的房子交税,银行这个时候会将房子马上挂牌进行销售。

这类房子叫做 REO(Real Estate Owned)。REO 交易过程与一般售屋过程一样。经纪人可以帮助您寻找 REO 房。买 REO 房没有 Short Sale 的麻烦和不肯定,也没有拍卖房那么大的风险。

然而有利必有弊,REO 的价格自然没有前二者低。

和其他普通销售的房产不同的时候,这个时候是银行拥有这个房产的所有权,所以你实际打交道的就是和银行了。

总结

Foreclosure 是一个比较长的过程,从上面的步骤来看所有过程走下来可能要半年到 1 年的时间。

如果你需要购买 Foreclosure 的房产,最大的问题是因为房产已经没有人居住了,通常来说都会面临比较大的问题,比如说屋顶漏水导致所有墙面损坏,你需要重新弄。

比如说水管被偷走,电源短路出现问题等等。

想想一下一个房子大半年都没有人住,也没有人管理,有时候也会成为流浪汉和吸毒者的乐园。可能所有电器和设备都没有办法使用,所以这种潜在的风险也是需要考虑的。