比较市场分析(Comparative Market Analysis)

在有时候,Agent 常常会和你说一个叫做 CMA 的词汇,CMA 是 Comparative Market Analysis 的简写。

什么是 CMA

比较市场分析(CMA)是根据附近地区最近售出的类似房产对房屋价值的估计。房地产经纪人和经纪人创建 CMA 报告,以帮助卖家对挂牌价格有所了解。

卖家可以根据 CMA 上的价格调整自己的预期或者对当前的市场价格环境有比较清晰的认识。

同时卖家也可以使用网络上提供的第三方服务来了解自己所在区域的销售价格变化。

有时候 CMA 也可能被称为 comps 但是效果应该是大同小异的。

都比较些什么

CMA 中最重要的部分就是对当前已经成交或者合同正在执行阶段的房产进行对比,通常会比较使用面积,所占土地的大小,卧室和浴室数量等。

通常 CMA 不会跨越大的区域,一般会调整在 1 到 5 英里的面积之内,同时也不应该跨越到不同的 town。
因为不同的 town 使用的税收比率,学区会不一样,有时候这个对房产售价会产生非常大的影响。

比较市场分析(CMA)是对房屋价值的估计,用于帮助卖方确定挂牌价格,并帮助买方提供有竞争力的报价。

CMA 通常会考虑标的地产和可比性的位置、年龄、使用面积、土地面积、结构、风格、条件和其他因素。

如果你是一个买家或卖家对某个特定房产的 CMA 感兴趣,可以向当地的房地产经纪人或经纪人寻求帮助,或者通过在线比较房屋来做你自己的研究。

CMA 也可能会提供一些有关邻居的信息,包括有 CMA 应该考虑到社区的总体质量,等基本信息在里面。

CMA 与 BPO

BPO 是 Broker Price Opinion 的缩写。

“经纪人估价意见”(Broker Price Opinion)通常由房地产经纪人或合格代理人进行房地产估价,有时是可以代完整财产估价(appraisal)。

通常由金融机构如持有房产抵押贷款的贷方委托进行,屋主本人可能不知情;这么做比进行完整财产估价便宜。

BPO适用情况主要包括:

  1. 为了在次级市场出售房贷时提供更新的估价
  2. 确定屋主权益金额以判定是否可删除私人房贷保险要求
  3. 用估价与债务相比,藉以研判是否适合短售或法拍
  4. 处理已去世屋主的遗产

通常来说 BPO 比 CMA 的内容更加严肃和专业,有时候银行甚至可以直接采用 BPO 来决定放款与否。

CMA 更像是一个 Agent 出具的价格意见书,通常会明确表示提供的是数据,卖家可以根据上面的对比来对价格进行调整,也可以完全忽略掉。

CMA 的服务,在你和你的卖方 Agent 谈好代理协议后,你的 Agent 通常都会免费给你提供一个。

CMA 与 Appraisal

Appraisal 是具有法律效力的,参与 Appraisal 的公司或者个人是需要首先取得许可证的。

很多银行都会直接采用 Appraisal 来进行贷款的审批,因为 Appraisal 决定了贷款的审批情况,有时候 Appraisal 会导致房屋无法成交的情况发生。

尤其是在市场预期和成交价格偏差过多的情况下,经常会因为 Appraisal 而导致合同无法执行而终止。

有关 Appraisal 的定义,请参考:美国房地产中的估价(Appraisal) 页面中的内容。

结论

如果你想了解更多有关 CMA 的情况,你可以直接和你的 Agent 取得联系,或者从其他的第三方网站上面搜索一些基本信息来判断。

当然也可以使用便捷的 Google 来进行搜索,了解下最近周边的成交情况。

通常为你服务的 Agent 应该能够提供一些价格方面的建议。