MA 房地产考试中的卖家(Seller)代理关系知识点

本页面对 MA(马萨诸塞州)房地产 Agent 许可证考试中有关卖家代理关系的内容进行一些学习要点总结。

通常,Agent 都会与卖家客户签订一个代理关系,这个代理关系通常也是有效时间限制的。

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MA 代理关系要点

在 MA,Agent 和卖家的代理关系并不要求形成文档双方签字的这种,口头上的代理关系也是可以并且有效的。

但,在实际的代理关系过程中,Agent 通常都会要求和卖家签订一个文本上的合同。同时这个也是对双方权益的保护。

换句话说,虽然口头上的代理关系是可以的,但是实际上还是会签署书面上面的代理关系。

MA 卖家代理关系类型

在 MA 中有下面的 3 种代理关系类型。

Exclusive-Right-to-Sell Agreement

这个是代理关系中卖家和 Agent 绑定最深的一种代理关系。

这个代理关系有下面几个要点:

  • Agent 所在的 Broker 公司有获得所有佣金(commission)的保护,不管谁 Closing 了这个交易(包括卖家自己寻找买家完成交易,卖家在这种情况下也需要为 Agent 支付佣金)。
  • 这个代理关系必须要书面完成签字,并且 Agent 需要为所有参与签字的人提供副本。
  • 这个代理关系在代理关系的文件标题栏会明确标明为 Exclusive-Right-to-Sell Agreement,对不标明的代理关系则默认为 Exclusive-Agency Agreement。

在这个代理关系中,还有 2 个子类,分别为 Exclusive-Right-to-Sell Agreement(with Consent to Dual Agency) 和 Exclusive-Right-to-Sell Agreement(with Consent to Designated Agency)。

这是因为在有时候,买卖双方可能会遇到 Dual Agency 和 Designated Agency 这 2 类。

如果你对 Dual Agency 和 Designated Agency 代理关系不是非常了解的话,请参考我们社区中的相关内容。

Exclusive-Agency Agreement

这种代理关系与 Exclusive-Right-to-Sell Agreement 类似,唯一不同的地方就是卖家自己可以寻找买家完成交易。

当卖家自己寻找买家完成交易的话,卖家是不会需要支付给自己 Agent 佣金的。

对卖家的 Agent 来说,有一个潜在的不能拿到佣金的情况就是卖家自己完成交易。

举个例子,如果假设现在的佣金为 4%,通常为买卖双方各获得 2%。很多人可能会问那么卖家自己完成交易的话,是否需要支付买家 Agent 的佣金?

回答应该是 YES,因为买家的 Agent 是为自己的买家服务的,当然会要求在成交的时候获得自己的佣金。但是卖家因为是自己成交的,因此在这种代理关系中卖家不需要支付给自己 Agent 任何佣金。

那么卖家可能会节约 2% 的佣金。

但是,因为卖家需要协助买家完成过户交易,并且还有不少的后续法律文书需要准备,甚至包括交易资金的汇入,税务报表等情况。

其实有时候采取这种方式可能会给卖家自己带来不少的后续麻烦和责任,到头算下来也没有省下多少钱,但麻烦还不少,与其这样的话还不如把麻烦留给专业人士。

当然,选择何种代理关系是卖家自己的选择。

Open Listing

在这种代理关系中,卖家有权力雇佣 N 个 Agent 为自己服务,同时也可以自己对自己的房产进行销售。

通常来说第一个能够提供 ready willing and able(准备并愿意签订和有能力履行合同的客户)Agent 能够佣金。

这里 ready willing and able 是一个非常不确定的因素,因为在一个房产上市的时候,ready willing and able 可能有多个,最后成交的可能是 第二个或者第三个。

但是佣金却是属于第一个的,因此这种代理关系比较容易在 Agent 之间出现法律纠纷,也比较容易在卖家和 Agent 之间出现法律纠纷。

对 Agent 来说,Agent 将会为代理的房产进行广告,和其他服务,但是 Agent 的服务却没有任何保障。所以 Agent 通常是不太会接受这种类型的代理关系。

另外这种代理关系可以是口头上的,也可以是书面的,并且这种代理关系没有代理截止日期的限制。

总结

在 MA 针对 Agent 和卖家之间的代理关系通常有上面 3 种。

而且多以第一种和第二种为多,在实际上第一种占的比例更大。