美国房地产交易中的成交费用(Closing Costs)

房屋销售合同价格之外的开支,比如说:贷款手续费、产权手续费等,地税支付、取暖燃料或者能源在买卖双方之间转账等。

这些费用将会在签署和/或登记文件且买卖完成时付款。

通常来说这些明细都会在:美国土地产权协会(ALTA Settlement Statement) 表格中体现出来。

Closing Costs 要准备多少

通常来说这个和你需要 Closing 的价格有关系。通常来说,如果你的房产 Closing 的合同价格为 50 万左右的话,通常准备 1 万 5 或者 2 万为稳妥。

在实际实践的过程中,我们都建议客户准备 2 万左右,你可能用不了这么多,但是比到 Closing 的当天再去找钱要好得多。

同时需要说明的是,现金不能用,这笔钱需要先存到银行里面,如果你 Closing 的当天带了 2 万现金过来的话,很有可能你是 Closing 不了的。

Closing Costs 都有些什么

Closing Costs 根据你的情况不同会有些不同的。

如果你是贷款的话,银行贷款在 Closing 的当天会有一笔费用的。如果你是现金的话,这笔费用就没有了,相对来说少了一个项。

Tax(税费)

这部分的费用是整个 Closing Costs 的大头。根据不同的州政府的要求不一样,有些州要求你提前支付至少 3 个月的地税。同时在交易过程中还有个比率的印花税。

这 2 个费用加在一起会占你 Closing Costs 的小大半。

在交易印花税上面,通常是买卖双方平分的。

Closing Company Service Fee

通常来说我们都不会自己去登记 Deed,我们都会委托一个 Closing Company 来为我们的 Closing 提供服务。

这个 Closing Company 会提供 Title Search,Title 保险,准备 Closing 需要的文件,向州政府进行登记等等服务。

当然这个服务不是免费的,通常费用在几百到千元不等,这笔费用通常是买家进行支付的。

Finance charge

如果买家是现金的话,这笔费用通常没有。

如果买家是贷款的话,这笔费用根据银行的要求不同,收取的费用不同。这里的费用就有点五花八门了,包括有登记费,服务费,等等。通常都是你申请贷款的金融机构要求的。

在 Closing 的前几天,你贷款的金融机构会将要求的费用发给负责 Closing 的公司,然后 Closing 的公司在 Closing 后会将这笔费用马上支付给你的贷款金融机构。

因为这里费用比较乱也比较多,所以可以总称为 Finance Charge。

Credit / Debit

这部分主要是针对一些在房屋检查的时候协商的费用。以及买家可能需要补偿给卖家剩余的取暖用油费用,天然气费用等等。

通常这部分的资金数量不会很多,根据情况在 千元左右吧。

Commission

地产经纪服务费,这部分费用是卖方支付的,买方因为不需要支付中介费,所以应该没有这部分的费用。

同时如果买卖双方经纪人同意给客户一些其他的费用的话,这笔费用是必须要标记的,因此可能在这里会显示出来。

如何准备

当完成上面的所有计算后,就会得到你的 Closing Costs 了。

对买家简单来说就是超过你合同金额上面的价格,你需要额外支付的费用。一般来说多准备几万块钱就没有什么问题了。

假设你看中的房子的合同价格是 50 万,你首付 20%,那么首付部分需要准备的资金为 10 万,为了顺利 Closing,在 Closing 当天,你的银行账号里面最好要有 12 万左右的现金。

对卖家来说,Closing Cost 会直接从卖家的收款金额里面扣除,因为卖家不需要准备支票,因此卖家最好就是了解下 Closing Costs 是多少,你额外支付了多少费用。

同样的例子,假设卖家没有贷款,合同价格为 50 万,那么这里的大头可能是一个比例的中介服务费,再加上印花税,如果你已经提前支付了半年的税的话,那这里会有些补偿给你,同时有一些能源补偿。

因此卖家实际到手的金额可能在 47 或者 48 万左右,也有可能少于 47 万。具体是如何扣除的都会在 ALTA 中标明的。

不管 Closing Cost 是多少,为你服务的房产经纪通常都会在 Closing 的前几天将 ALTA 或者明细表发给你,买卖双方需要做的就是仔细读下相关的金额和支出。

当遇到不明白的时候,马上询问自己的 Agent ,如果发现有问题,马上和自己的 Agent 联系,让 Agent 给你解释或者进行更正。