住房贷款中的年利率(Annual Percentage Rate/APR)

依联邦《诚信借贷法》(Trust-in-Lending Act)规定,针对借贷总额收取百分比借贷费用的表达方式。

无论是向银行,还是向贷款机构借款,你都需要了解它们的APR,因为这是你的贷款成本。

一般来说,APR 越低,借款成本就越低。反之,你支付的利息就越高。

所以,我们在选择、比较贷款机构时,尽量选择APR 低的机构。

但在实际情况下,你每个月的利息和 APR 是不相同的。比如如果贷款机构告诉你的 APR 是 3% 的话,那么你实际上每个月的贷款利息到年底的话会高于这个 3%。这是因为贷款机构通常都会使用 **有效利率(Effective Rate)**来对你的贷款利息进行计算。

名义利率(Nominal Rate)

APR 是名义利率。

名义利率,是央行或其它提供资金借贷的机构所公布的未调整通货膨胀因素的利率,即利息(报酬)的货币额与本金的货币额的比率。 即指包括补偿通货膨胀(包括通货紧缩)风险的利率。

名义利率虽然是资金提供者或使用者现金收取或支付的利率,但人们应当将通货膨胀因素考虑进去。例如,张某在银行存入100元的一年期存款,一年到期时获得 5 元利息,利率则为 5%,这个利率就是名义利率。名义利率和名义汇率相互影响,尤其是发展中国家影响尤为显著。

有效利率(Effective Rate)

有效利率是指在复利支付利息条件下的一种复合利率。

当复利支付次数在每年一次以上时,有效利率自然要高于一般的市场利率。

银行通常是使用有效利率(Effective Rate) 来对你计算利息的。这个原因非常简单,因为我们 1 年有 12 个月,因此有效利率肯定是高于名义利率的。

算法

我们使用信用卡的算法来作为例子,因为你的房贷是使用月结算的,通常和信用卡的月账单差不多。

假设一张信用卡的 APR 是 20%,基于此利率我们可得出:假设小明在今年开头的时候欠银行 $1,000 美元,,那么一年银行应收利息为:$1,000 * 20% = $200。

但是这是非常理想的状况,如果 1 年只有 10 个月的话就是这种情况。但非常不幸,1 年有 12 个月,因此我们的利息通常是使用下面的算法。

就是你的 APR 简单的除以 12,得到每个月的利率是多少。

APR 为 20%, 意味着每个月的利息是 20%/12 = 1.667%

那么一年的利息是:$1,000 * (1+0.01667)^12 - $1000 = $219.43

有效利率其实是 219.43/1000 = 21.94%

针对信用卡,银行通常会告诉你,他们使用的是日利率,这个比月利率更多。

那你每天的利率就是 APR 简单的除以 365,如果你说有时候是 366 天怎么办,银行还是会使用 365,通常不会使用 366.

其实现实生活中银行会参照每天的欠款来计算利息:

假设 APR 为 20% 意味着每天(按365天)的日利率为 0.05479% 。还是假设小明在今年年初借款 $1,000 美元,那么小明到今年年底的利息为:

$1,000 * (1+0.0005469)^365 - $1000 = $221.8

有效利率其实是 221.8/1000 = 22.18%

结论

根据上面的例子,我们会得出结论就是:22.18% (Effective Daily Rate) > 21.94%( Effective Monthly Rate) > 20%(APR, Nominal Rate)

在房地产交易的过程中,我们通常都是按月付账单的,因此你的实际月付利息为:Effective Monthly Rate。

对购房者来说,其实只需要知道你的实际支付利息是稍微高于 APR 一点点的,另外 APR 就是越低越好。