Net Listing(净值代理) - NH 和 MA 是明令禁止

Net Listing 的定义是卖家只拿到属于自己期望的价格,至于房产卖出多少,卖家不管,多出的部分为卖方的佣金。Net Listing 可以译成净值代理或差价佣金代理。

这种代理方式在 NH 和 MA 是非法的

MA 有关 Net Listing 的通用法律定义请参考:General Law - Part I, Title XVI, Chapter 112, Section 87AAA

Net Listing 的定义和问题

这种代理方式在中国是非常常见的方式,正是有这种代理方式的存在,才会导致在中国买卖房地产的时候经常手机被打爆。

通常认为这种代理方式是不道德的代理方式,因为代理 Agent 没有为你的客户争取到最大的利益。

净值代理就是卖主与房地产经纪人签订的代理合同中,卖主定好最低价,凡是超过最低价的部分统统归房地产经纪人所有,卖主只得到他所要的最低卖价(Net Amount) ,其它的什么也不管。

举例说明,一栋房子的卖主对房地产经纪人说,卖多少钱我不管,我只拿50万,多余的部分都归你,如果经纪人卖了55万,所有的过户费用一共3万,经纪人净得2万。 以此类推,房子卖的越高,经纪人得的部分就越高。

净值代理一般认为是不道德的房地产代理方式,大多数州均不鼓励房地产经纪人在代理二手房使用,甚至在许多州诸如马塞诸塞,新泽西,密西根,纽约,新罕布什尔等都是是非法的。 但是净值代理在商业买卖(Business)中还是有一定市场的。

在净值代理的情况下,房地产经纪人会为了自己的利益-多赚差价而不惜一切手段把房子卖到最高价,价钱卖得越高,房地产经纪人得的差价越多。

而在独家代理的方式中,房地产经纪人要尽一切可能为卖家服务,卖到最高价,价钱卖的越高,卖家得到的房款就越多。

正是因为这种定义方式,导致了 Net Listing 与卖家之间的代理关系的责任认定是矛盾的。简单来说就是卖家的 Agent 没有Wie卖家争取到最多的利益,反而是为自己争取到了最多的利益。

因此,大部分州对这种代理方式是明确禁止的。

正是因为在中国,很多时候都采取这种代理方式,导致房地产代理经纪人和代理人之间的矛盾比较多,同时也导致了很多无序的竞争,结果就是房地产经纪在中国发展多是无序和发展。

可以使用的代理方式

可以使用按照百分比获得佣金和完全固定佣金的方式来进行代理。

大部分情况在房屋代理销售的时候都会按照百分比来获得佣金。百分比是浮动的,大部分情况是在 4% 到 5% 之间。

也有超过或者低于百分比的情况,这个需要代理 Agent 和卖家协商。