超额贷款(Jumbo Loan)

超额贷款是指贷款数额超过 Fannie Mac 和 Freddie Mac 允许的额度。

针对美国的普通住房贷款 Fannie Mac 和 Freddie Mac 都会给出一个贷款额度,在这个贷款额度内的贷款按照现行的市场利率来计算。

如果你需要的贷款超过了 Fannie Mac 和 Freddie Mac 给出的额度,那么你的贷款将被称为 Jumbo Loan ,而不再是 Conversion Loan。

通常来说 Jumbo Loan 的利率要高于 Conversion Loan,但 Jumbo Loan 给的额度更高。

相比于普通贷款,大额贷款将无法出售成为 MBS,放款机构将承担更大风险,所以对申请者的信用历史、负债收入比等有更高的要求。

什么是 MBS

普通贷款(Conversion Loan)是符合Fannie Mae 或 Freddie Mac这两家政府管控的企业要求的贷款。

两家公司进行住房抵押贷款证券化(Mortgage-backed security (MBS),要求贷款额不能过大。

MBS 即 Mortgage Backed Securities,中文为不动产抵押贷款证券,是将金融机构的不动产担保抵押贷款,包装组合起来,移交给信托机构,由具公信力之担保机构如 GSEs (government-sponsored enterprises) 等来担保所发行证券以强化信用,提高证券销售。GSEs 所担保的证券被市场视为信用等同美国国债,甚至优于 AAA 级券。

经过信用增强后,划分为标准的单位,于资本市场中发行证券,向投资人筹措资金。

简单地说,就是银行将承做之相似条件之房贷送至 GSEs,当通过 GSEs 所要求之信用评等相关之规定,这些相似特性的房贷就集合发行MBS。

MBS 依照不动产类型,可分为 CMBS 与 RMBS 。

CMBS 为 Commercial Mortgage Backed Securities 的简称,即「商用不动产抵押贷款证券」;

RMBS 为 Residential Mortgage Backed Securities 的简称,即「住宅用不动产抵押贷款证券」。两者的不同在于资产池中抵押贷款标的之不动产标的是商业用或住宅用地差异。

在美国,将近一半的房贷都证券化成 MBS,在次级房贷市场上流通。GSEs 亦负起活络次级房贷市场的责任。由 GSEs所 担保之房贷证券称为 Agency MBS。

次贷危机可以了解下。简单的来说就是美国的金融机构,包括银行可以将你的房贷作为信托放到次级市场上来流通,在 2008 年的时候,由于房价下跌,很多购房者无力偿还月供导致违约,进而由房地产市场蔓延到信贷市场,许多金融机构和他们的客户损失惨重,进而演变为全球性金融危机,成为了21世纪初世界经济大衰退的一个重要部分。

如何查询

按照美国的行政司法区划,是按照 County 郡来进行区划的。

每年 Fannie Mac 和 Freddie Mac 都会公布这个限额。

官方的查询地址为:https://www.fhfa.gov/DataTools/Downloads/Pages/Conforming-Loan-Limits.aspx

针对 2021 年,当前的限额大部分的郡维持在 $548,250。

如果你不方便查询的话,请直接下载本主题的 PDF 文件,或者联系你的贷款公司,他们都会告诉你一个准确的数字的。

FullCountyLoanLimitList2021_HERA-BASED_FINAL_FLAT.pdf (2.7 MB)

New Hampshire

新罕布什尔州的贷款限制为:

NH-01

Massachusetts

马萨诸塞州的贷款限制为:

MA-01