美国房地产交易中贷款的 Escrow Account

Escrow 用土话来说就是保证金。在美国房地产交易中可能有 2 个地方涉及到 Escrow 的定义。

  • 第一类就是房地产合同中的 Escrow 定义
  • 第二类就是房地产贷款中的 Escrow 账号的定义。

有关的第一类保证金定义,请参考:美国房地产合同中的 Escrow Deposit 中的内容。

第一类保证金这部分主要说的是针对房地产合同买卖中需要缴纳的保证金,这一部分的保证金的用途主要是保障合同的执行,同时也表达出买家的一个购买意向。

这部分的保证金将会在 Closing 的时候被使用,作为全部购房的一部分。

第二类贷款保证金 Escrow Account

这里我们主要说一下第二类保证金,这类的保证金主要是金融机构,包括贷款公司,银行持有的。

这部分的保证金账户很多时候和你的月供是绑定在一起的是你月供的一部分。比如说你月供 2000,其中贷款和利息有可能是 1600,那么有 400 会每个月存入到你保证金账户中。

这部分保证金主要的用途是支付房地产税,保险等等一些经常性资产项目的开支。

Escrow Account 必须要开吗

根据贷款类型的不同,Escrow Account 不是强制开户的,通常情况下如果你的首付低于 20%,贷款公司或者银行会要求你强制开 Escrow Account,而且这部分的存入资金会算到你的月供里面。

通常你月供高了,如果的收入不好的话,很有可能会影响到你贷款的批准。

除此情况,好处就是每个月往里面存钱,你不再需要管地税等的按时缴纳。如果你资产比较多,其实开个 Escrow Account 也没有什么太大影响。

Escrow Account 里面的存款根据情况不一样而不一样,一般来说有几千到几万都有。

如果你在购房的时候没有被问到或者说到 Escrow Account 的事情,那么就说明你不需要开,或者开不开随便你。

Escrow Account 应该怎么选

不同的人对 Escrow Account 的要求不一样,有些人怕麻烦就一次性存入的,也维持不是好事。

这笔钱就在银行放着罢了,和普通存款一样,没啥不一样的地方,就是取出来麻烦点,或者说不是那么容易想取就能取的,尤其是强制性的 Escrow Account。

另外一个问题就是资金流动性,我们都知道经济就是 Time Value of Money (TVM),说白了钱得流动了才有价值,才有意义。

在这里无缘无故每个月存钱冻结流动性,还不能随时取出来,其实还是比较麻烦的,毕竟地产税 1 年 2 次,保险也就 1 年一次。

很多人都不愿意使用 Escrow Account ,而且确实使用也比较麻烦。根据多年的经验,除非银行强制要求设置 Escrow Account 之外,主动要求设置 Escrow Account 的人并不多。

撤销 Escrow Account

一般来说根据合同的不同,可以选择在贷款低于 80% 的时候主动要求银行撤销 Escrow Account ,当贷款低于 78 % 的时候,一般银行会主动撤销 Escrow Account。

这个时候,你需要主动联系银行,银行首先会查看是否满足撤销的条件,一般来说满足的话,就会通知你将撤销的文件签字扫描或者邮件方式发过去,有时候可以电话就直接撤销了。

在撤销后,银行会对里面的余款进行结算,在付掉必须的费用和可能需要的其他费用后,会将余款多以支票的方式邮寄回给你。

如何撤销,不同的公司不一样,不同金融机构也不一样,所以还需要具体联系你的贷款公司。

简单来说,没有 Escrow Account 可能比 Escrow Account 要更好一点。