美国 Agent 独家代理合同有效性

在正常的情况下,一般是不建议同时签约 2 个 Agent 的独家代理情况。

但是,如果有 2个 Agent 同时存在,但每个 Agent 看的是不同的房子,是不是就可以避免佣金纠纷?

回答

可以避免也不可以避免。

这个和独家代理合同的区域和时间有关系。

通常独家代理合同是不跨州的,这是因为很多 Agent 可能只有一个州的许可证,那么这个合同就涉及到地域管辖的问题。

举例来说,如果你和你的其中一个 Agent A 签署的是 MA 的独家代理合同,但是你和另外一个 Agent B 签署的是 NH 的独家代理合同。

在这种情况下,Agent A 如果没有 NH 的许可证,那么通常来说是不会存在问题的,因为 Agent A 本身就不能在 NH 进行相关房地产活动。

同样的,如果 Agent B 没有 MA 的许可证的话,Agent B 也不能在 MA 从事相关活动,在这种情况下基本上是相安无事。

如果 Agent A 有 MA 和 NH 的合同,那么你需要在和 Agent A 签署的时候就说明白,我只需要你帮我看 MA 的,那么你找 Agent B 看 NH 也没有问题。同样的反过来也是一样的。

Agent A 和 B 同时在同一个区域看房子

一个比较极端的情况就是我们找了 2 个 Agent 在同一个区域看房子。

比如说我们找了 Agent A 和 B 同时在 BOSTON 看房子,虽然 2 个 Agent 看的是不同的房子,但是这里就没有地域排他性了,只有时间排他性。

那么哪怕 Agent A 和 Agent B 看的都是不同的房子,但是最后假设是在 Agent B 哪里成交的,那么 Agent A 是有权利向客户追讨相关佣金的。

NH 合同示例

在 NH 和 Agent 的独家代理合同中的 Item 1, 有一个选项叫做 LOCATION:

在这个 Location 中限制了这个独家代理合同的服务区域,通常这个区域不是一个固定的区域,你可以在这里要求你的 Agent 限制服务器区域到一个 Town。

我们通常在这里使用 Southern NH(南部新罕布什尔),或者北部 Boston,或者 Boston 地铁通勤区,或者甚至到非常具体的一个 Town,比如说是 Manchester,NH。

总结

这个独家代理合同有 2 个要素,一个是地域排他性,一个是时间排他性。

在地域排他性不满足的情况下,会考虑时间排他性,如果时间排他性也不满足的话,那么哪怕是不同的房子,也有可能会被追讨最后的佣金。

Agent 服务的区域比较固定,因此如果一些区域 Agent 不熟悉的话,他们可能会将你的 Ref 到他的同事或者比较熟悉的 Agent 那边去,由那边的 Agent 帮你处理。

那么你的独家代理合同就由被 Ref 的 Agent 和你签署了。

因此这个独家代理协议通常是能够保护双方的利益,为了双方的合作下去,如果你有使用不同 Agent 的想法,通常来说和 Agent 进行一些有效的沟通,都能够比较顺利解决问题。